• YARIM ALTIN
    863,94
    % -0,35
  • $ DOLAR
    5,7449
    % -0,11
  • € EURO
    6,3531
    % 0,14
  • £ POUND
    7,4259
    % 0,10
  • ¥ YUAN
    0,8211
    % 0,06
  • РУБ RUBLE
    0,0903
    % 0,28
  • BITCOIN
    48987,215
    % 0,41
  • BIST 100
    105.380
    % 1,54

İpotek Nedir? Nasıl Yapılır?

İpotek Nedir? Nasıl Yapılır?

Finans ürünleri günümüzde oldukça çeşitlenmekle birlikte, çeşitli taşınır ve taşınmazların bir ekonomik değere dönüştürülerek nakit/sıcak paraya dönüştürülmesi de gittikçe popülerleşmektedir. Menkul kıymetlerin ipotek ile nakit paraya dönüşmesi, en sık kullanılan finansal çözümlerden birisidir.

Kredi kelimesinin günlük hayatta artan popülaritesi herkesi bu ürüne yöneltmekte ve bugün BDDK verilerine göre Türkiye’de insanların %88’inin bir şekilde kredi kartı/kredi ürünü bulunduğu görülmektedir. Tabii, bir banka için en kötü senaryolardan biri sayılan kredilerin batması/ödenememesi durumu, son zamanda ekonomik verilerin kötüleşmesi, işsizliğin artması gibi mikroekonomik verilerle bir araya gelince bankaların insanlara güveni oldukça azalmıştır. Bu yüzden, günümüzde bankalar belli bir limitin üzerinden kredi tutarları için kendilerine bir güvence sunulması fikrini geliştirmiş ve ipotek kavramı ortaya çıkmıştır.

İpotek ve Türleri

İpotek, basitçe, bankada kullanılacak bir ürüne(genellikle kredi) karşılık bankaya sunulan finansal olmayan güvencedir. İpotekler, finansal değildirler ve bu yüzden finansal olmaları zordur bu da bir maliyet oluşturmaktadır. (taşınmazı elde tutma, kontrol etme, varsa vergilerini ödeme vs.)

Banka, kredi ürününü ipotek ile güvence altına aldığında, kredi ödenemediğinde bu ipoteğin tüm kullanım hakkını elde eder. Kredi ödenirken, banka ipoteğin sahibidir ama kullanım hakkı kredi müşterisine aittir. Banka gelirden pay isteyemez.

İpotekler taşınır (2017’de çıkan yeni yasayla) ve taşınmaz olarak ikiye ayrılır. Taşınmaz olan, herkes tarafından bilinen konut ve iş yeri ipoteği olan gayrimenkul taşınmazlarıdır. Gayrimenkul taşınmazları, finansal çevrilmesi, diğer türlerine göre en kolay çevrilen ipoteklerdir. Taşınır ipoteklerde firmaların makine ve teçhizatları, bir çiftçinin bitkileri ve hayvanları, arabalardır. Finansala çevrilmeleri zordur. O yüzden bankalar tarafından ikincil önceliğe sahiptirler.

İpotek Hesaplanması ve Kredilendirilmesi

Bankaya kredi için başvuran kişinin talep ettiği kredi tutarı, banka için kolay kabul edilebilir değilse, banka güvence kartını oynayarak müşteriye ait taşınmazların ipoteklenmesini isteyecektir. Müşteri de kabul ederse, bankanın yetkilendirdiği ipotek değerleme kuruluşları, müşterinin taşınmazına bir değer biçer. Bankada diğer göstergeleri de (findeks notu, kredi kartları, banka ile çalışma yılı vs.) dikkate alarak biçilen değerin genelde %60’ını kredilendirir.

Mesela bir iş yeri ipoteğinin 100.000 TL olarak belirlendiyse, banka müşterinin diğer göstergelerini ve kanuni limit açıklarını değerlendirip 60.000 TL kredi kullandırabilecektir.

ipotek nedir? ipotek nasıl yapılır?

İpotekin Başka Bankaya Ait Olması

Bazen müşteri önceki ihtiyacı için iş yerini ipotekli konuma getirmiş ve bunu X bankasına ipotek vermiş olabilir. X bankası da göstergeler ışığında %60’ını kredilendirmiş olabilir. Bu kredinin devam etmekte iken, müşteri yeni bir kredi ihtiyacı duyarsa ve yine talep edilen tutar belirlenen tutarların üzerinde ise banka ipoteklenmesi talebinde bulunacaktır. Müşteri doğal olarak tek taşınmazı iş yerini yeniden ipotek göstermek istediğinde, Y bankası, burada X bankasının 1. derece ipotek sahibi olduğunu görecektir.

derece ipotek sahipliği, müşterinin tüm bankalara borcu oluşursa, 1. derece ipotek sahibi asıl sahiptir, ve iş yerinin satıp, kendi bankasının kredinin borçlarını ödeme hakkına sahiptir.

Bazı bankalar bunu kabul etmese de bazı bankalar risk alıp, 2. derece ipotek sahibi olmak isteyebilir. Ama unutulmamalıdır, hem kredi limitlerinin artması sebebiyle hem de 2. derece ipotek sahipliğinin riskleri sebebiyle Y bankasının verebileceği limit daha az olacaktır.

Örnek; Ahmet Bey, 5.000 TL gelire sahiptir ve X bankasına 70.000 TL kredi için başvurmuştur. Talep ettiği kredi şahsın gelirinin 5 katından fazla olduğu için banka ipotek istemiştir. Şahıs da iş yerini ipotek ettirmek istemiştir. Bankanın yetkilendirdiği kuruluş, iş yerine 100.000 TL değer biçmiştir. Ahmet Bey’in iş yeri ipoteğe alınarak kredi kullandırılmıştır.

Bu kredi henüz bitmeden, Ahmet Bey’in yeniden kredi ihtiyacı doğmuştur. Bu sefer 30.000 TL’ye ihtiyaç duymaktadır. Ahmet Bey, Y bankasına başvurmuştur. Y bankası da şahsın gelirinin 5 katından fazla olduğunu görüp, ipotek istemiştir. Şahıs yine aynı iş yerini ipotek göstermiştir. Y bankası, X bankasının iş yeri üzerinde ipoteği görmüş olup, yine de iş yerinin 100.000 TL’ye satılacağını düşünüp 30.000 TL krediyi onaylamıştır.

Ahmet Bey iş yerini işleri azalması sebebiyle, kredilerinin taksitlerini ödeyememiştir ve batmıştır. X bankası 1. derece ipotek sahipliği olduğundan iş yerini satılığa çıkarmıştır. Ve iş yeri 85.000 TL’ye satılmıştır. 85.000 TL’nin 70.000 TL’si X bankasındaki kredinin ödenmesi için ayrılırken, 15.000 TL’si de, Y bankasındaki 30.000 TL krediye ödenmesi için ayrılır. Y bankası kalan tutar ile haciz işlemleri başlatır, eğer Ahmet Bey’in haczedilecek bir varlığı (ev, araba, başka bankada bakiye vs.) kredi batar ve varlık yönetim şirketine devredilir. Ahmet Bey’in de kredi notu Kara Liste’ye çekilir, limitleri oldukça düşürülür hatta sıfırlanır.